設施管理是物業(yè)管理的高級形態(tài)。進(jìn)入20世紀80年代，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生一系列變革，為了適應新的市場(chǎng)需求，設施管理應運而生。設施管理出于物業(yè)管理，而又高于物業(yè)管理，具有專(zhuān)業(yè)化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化等特點(diǎn)，是具有相當潛力的新興行業(yè)。
一、設施管理出現的背景
隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現精深精細化趨勢，并從勞動(dòng)密集型逐漸轉化為知識密集型，在物業(yè)管理提升的基礎上，產(chǎn)生了一個(gè)新型的領(lǐng)域——設施管理。
傳統的物業(yè)管理側重于人員現場(chǎng)管理，以保安、保潔以及采暖、通風(fēng)、空調、電氣、給水、排水等設施設備的維護保養為主要工作內容，以設施設備的正常運行為工作目標，具有“維持”的特點(diǎn)。
進(jìn)入20世紀80年代后，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了一系列變革，促成了設施管理的產(chǎn)生。物業(yè)管理行業(yè)變革主要體現在以下三個(gè)方面：
第一，建筑領(lǐng)域的技術(shù)革命使得物業(yè)管理的對象越來(lái)越復雜。隨著(zhù)建筑業(yè)的發(fā)展和4C(Computer、Control、Communication、CRT圖形顯示)技術(shù)的應用，智能大廈開(kāi)始出現，并且在美、歐、日及全球蓬勃發(fā)展。伴隨智能建筑的蓬勃發(fā)展，信息化的現代建筑設備很快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內的設施設備形成龐大而復雜的系統，各項傳統產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結合了信息技術(shù)而出現很大的變化。面對龐大而復雜的建筑系統，傳統的物業(yè)管理應接不暇。
第二，社會(huì )發(fā)展要求物業(yè)提高能源利用效率。能源危機以來(lái)，如何提高能源利用效率一直是社會(huì )所關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，“物業(yè)節能”被提高到前所未有的高度。但許多物業(yè)能源利用效率仍不盡人意。路燈徹夜通明、用電負荷失衡、給排水管道跑冒漏滴、公用水閥細水長(cháng)流、供暖空調溫度不穩、室內空氣嚴重惡化、自控設備失常運行等現象普遍存在。面對新的要求，傳統物業(yè)管理粗放的經(jīng)營(yíng)模式顯得捉襟見(jiàn)肘。
第三，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解與非核心業(yè)務(wù)外包促進(jìn)了設施管理行業(yè)的產(chǎn)生。隨著(zhù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展，企業(yè)之間的競爭越來(lái)越激烈。為了有效的面對競爭，企業(yè)不得不集中精力關(guān)注其核心業(yè)務(wù)，而將以物業(yè)為主的非核心業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理。同時(shí)，公司的物業(yè)部門(mén)或者被解散，或者獨立成專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理或設施管理提供商。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解和非核心業(yè)務(wù)外包推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化，促進(jìn)了設施管理行業(yè)的產(chǎn)生。
舉一個(gè)例子，90年代初，香港的渣打銀行物業(yè)管理部門(mén)有200多名員工。隨著(zhù)全球化的發(fā)展和業(yè)務(wù)外包模式的影響，經(jīng)過(guò)研究，他們將物業(yè)部門(mén)解散，把相關(guān)業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)的設施管理公司。這樣，渣打銀行200多人的物業(yè)管理部門(mén)變成只有2個(gè)人負責，從新建分行的選址、投資、裝修，到已有物業(yè)的維護、管理都由這個(gè)公司負責。另外，公司所有的辦公樓，包括員工的住宅都外包給這家公司管理。通過(guò)非核心業(yè)務(wù)外包，香港渣打銀行競爭力不斷提高。
面對物業(yè)管理行業(yè)的變革，傳統的粗放型管理方式日漸力不從心，不得不向專(zhuān)業(yè)化、集約化、精細化發(fā)展，并由勞動(dòng)密集型逐漸轉化為知識密集型，設施管理應運而生，形成具有相當潛力的新興行業(yè)。
二、設施管理的內涵和特點(diǎn)
按照國際設施管理協(xié)會(huì )(IFMA,International Facility Management Association)的定義，所謂的設施管理是指“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類(lèi)生活環(huán)境進(jìn)行有效的規劃、整理和維護管理的工作，它將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機構的工作任務(wù)有機地結合起來(lái)，是一門(mén)綜合了工商管理、建筑科學(xué)和工程技術(shù)的綜合學(xué)科”。
作為一個(gè)新興行業(yè)，設施管理有其自身的特點(diǎn)。歸納起來(lái)，主要有六點(diǎn)，即：專(zhuān)業(yè)化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化。
專(zhuān)業(yè)化。設施管理提供策略性規劃、財務(wù)與預算管理、不動(dòng)產(chǎn)管理、空間規劃及管理、設施設備的維護和修護、能源管理等多方面內容，需要專(zhuān)業(yè)的知識和管理，有大量專(zhuān)業(yè)人才參與。另外，化工、制藥、電子技術(shù)等不同的行業(yè)和領(lǐng)域，對水、電、氣、熱等基礎設施以及公共服務(wù)設施的要求不同，所涉及的設施設備也不同，需求實(shí)行專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。
精細化。設施管理以信息化技術(shù)為依托，以業(yè)務(wù)規范化為基礎，以精細化流程控制為手段，運用科學(xué)的方法對客戶(hù)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行研究分析，尋找控制重點(diǎn)并進(jìn)行有效的優(yōu)化、重組和控制，實(shí)現質(zhì)量、成本、進(jìn)度、服務(wù)總體最優(yōu)的精細化管理目標。
集約化。設施管理致力于資源能源的集約利用，通過(guò)流程優(yōu)化、空間規劃、能源管理等服務(wù)對客戶(hù)的資源能源實(shí)現集約化的經(jīng)營(yíng)和管理，以降低客戶(hù)的運營(yíng)成本、提高收益，最終實(shí)現提高客戶(hù)營(yíng)運能力的目標。
智能化。設施管理充分利用現代4C技術(shù)，通過(guò)高效的傳輸網(wǎng)絡(luò )，實(shí)現智能化服務(wù)與管理。設施管理智能化的具體體現是智能家居、智能辦公、智能安防系統、智能能源管理系統、智能物業(yè)管理維護系統、智能信息服務(wù)系統等。
信息化。設施管理以信息化為基礎和平臺，堅持與高新技術(shù)應用同步發(fā)展，大量采用信息化技術(shù)與手段，實(shí)現業(yè)務(wù)操作信息化。在降低成本提升效率的同時(shí)，信息化保證了管理與技術(shù)數據分析處理的準確，有利于科學(xué)決策。
定制化。每個(gè)公司都是不同的，專(zhuān)業(yè)的設施管理提供商根據客戶(hù)的業(yè)務(wù)流程、工作模式、經(jīng)營(yíng)目標，以及存在的問(wèn)題和需求，為客戶(hù)量身定做設施管理方案，合理組織空間流程，提高物業(yè)價(jià)值，最終實(shí)現客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)目標。
三、設施管理的業(yè)務(wù)范疇和服務(wù)對象
設施管理涉及范疇廣，包括客戶(hù)所有的非核心業(yè)務(wù)。國際設施管理協(xié)會(huì )提出設施管理的業(yè)務(wù)范疇主要包括八方面：策略性年度及長(cháng)期規劃；財務(wù)與預算管理；公司不動(dòng)產(chǎn)管理；室內空間規劃及空間管理；建筑及改造工程；新的建筑及修復；保養及運作；保安、通訊及行政服務(wù)。除此之外，設施管理的業(yè)務(wù)還包括能源管理、支援服務(wù)、高技術(shù)運用及質(zhì)量管理等。
盡管設施管理的業(yè)務(wù)范疇比較廣泛，但這些業(yè)務(wù)都是圍繞著(zhù)兩個(gè)中心內容展開(kāi)的：其一，通過(guò)對建筑設施的管理，延長(cháng)設備設施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，節約能源，降低成本及運行費用；其二，應用各種高新技術(shù)，向客戶(hù)提供各種高效增值服務(wù)，使客戶(hù)工作更加合理化和簡(jiǎn)潔化，生活更方便和舒適。針對不同類(lèi)型的物業(yè)，設施管理內容的側重點(diǎn)也有所不同。
設施管理應用于業(yè)權相對單一或集中的物業(yè)，主要包括：
城市公用設施。如醫院、學(xué)校、體育場(chǎng)館、博物館、會(huì )展中心、機場(chǎng)、火車(chē)站、公園等。
工業(yè)設施。如工廠(chǎng)、工業(yè)園區、科技園區、保稅區、物流港等。
四、設施管理與物業(yè)管理的區別
設施管理是傳統物業(yè)管理的提升，在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統物業(yè)管理(如表1所示)。
表1 設施管理與物業(yè)管理的區別
物業(yè)管理設施管理
方法現場(chǎng)管理經(jīng)營(yíng)戰略
內容保安、保潔等日常方面的設施維護和服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)化和精細化，與建筑、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)
目標保持物業(yè)設施的正常運轉，具有“保值”的特點(diǎn)改善客戶(hù)運營(yíng)能力，提高收益，不但要“保值”，而且要實(shí)現“增值”
時(shí)間范圍當前設施全生命周期
手段以人員現場(chǎng)管理為主以信息化為基礎和平臺
區別一：現場(chǎng)管理VS經(jīng)營(yíng)戰略
物業(yè)管理是通過(guò)對客戶(hù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現場(chǎng)的管理，以達到維持設施設備的正常運行，具體體現就是對現場(chǎng)的整頓、整理、清掃、清潔、維護和安全等。設施管理是從客戶(hù)的需求出發(fā)，對企業(yè)所有非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行總體性策劃，以達到降低運營(yíng)成本、提高收益的目的，最終實(shí)現提升客戶(hù)營(yíng)運能力的目標，具有很強的戰略性。
區別二：日常維護VS專(zhuān)業(yè)化、精細化管理
物業(yè)管理的主要工作內容為保安、保潔以及水、電、氣、暖等設備的日常維護。設施管理從物業(yè)的成本分析、空間規劃、標準制定、能源審核、風(fēng)險許諾和發(fā)展策略方面為投資者提供專(zhuān)業(yè)化、精細化的服務(wù)，與建筑、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財務(wù)、心理、環(huán)境、信息等多個(gè)領(lǐng)域密切相關(guān)。另外，設施管理基于信息化技術(shù)，運用科學(xué)的方法對客戶(hù)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行研究分析，尋找控制重點(diǎn)并進(jìn)行有效的優(yōu)化、重組和控制，實(shí)現質(zhì)量、成本、進(jìn)度、服務(wù)總體最優(yōu)的精細化管理目標。
區別三：“保值”VS“增值”
物業(yè)管理的工作目標是安全、衛生以及設施設備的正常運行，具有“保值”的特點(diǎn)。設施管理應用各種高新技術(shù)，向客戶(hù)提供各種高效增值服務(wù)，以改善客戶(hù)運營(yíng)能力，提高收益。它從戰略層次的高度和動(dòng)態(tài)發(fā)展的全局整合的理念出發(fā)，在保證物業(yè)“保值”的基礎上，還要實(shí)現物業(yè)的“增值”。
區別四：關(guān)注現狀VS關(guān)注整個(gè)生命周期
物業(yè)管理關(guān)注的是已建成的物業(yè)和已裝備的設施設備，它是對物業(yè)“現狀”所進(jìn)行的管理和維護。設施管理關(guān)注物業(yè)的整個(gè)生命周期，提供策略性長(cháng)期規劃，貫穿到物業(yè)或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運營(yíng)管理的全過(guò)程之中。
區別五：人員現場(chǎng)管理VS信息化管理
物業(yè)管理的活動(dòng)，如保安、保潔、設施設備的維護，以及能源控制、費用收取等，都是通過(guò)工作人員的現場(chǎng)作業(yè)完成的，屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)含量比較低。設施管理大量采用信息系統，通過(guò)信息化手段，在降低成本提高效率的同時(shí)，保證了管理與技術(shù)數據分析處理的準確，屬于知識密集型產(chǎn)業(yè)。