第一節 物 業(yè) 
一、物業(yè)的含義 
“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。“物業(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區是作為 房地產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞而使用的。 

物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大 小之別，它可以根據區域空間作相對分割，整個(gè)住宅小區中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠(chǎng)房倉庫也可被稱(chēng)為物業(yè)。 

關(guān)于物業(yè)的內涵，國內各類(lèi)著(zhù)述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： 

(1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇； 

(2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施； 

(3)屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區內非主干交 通道路。 

由此觀(guān)之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱(chēng)之為完整意義 上的物業(yè)。物業(yè)應是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。 

二、物業(yè)的性質(zhì) 
世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運作規律，搞好物業(yè)管理有著(zhù)十分積極的意義。 

(一)物業(yè)的自然屬性 

物業(yè)的自然屬性又稱(chēng)物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會(huì )經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內容和物質(zhì)基礎。物業(yè)的自然屬性主要指： 

1.物業(yè)的二元性 

物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無(wú)論何種建筑物，其 基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會(huì )，物業(yè)多為土地與建筑物的統一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質(zhì)內容。當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。 

2.物業(yè)的有限性 

物業(yè)的有限性，從根本上來(lái)講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設。由于現代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數量還受制于社會(huì )經(jīng)濟力量和技術(shù)水平。 

3.物業(yè)的差異性和多樣性 

物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地數量有限，隨著(zhù)人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展 ，人類(lèi)就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類(lèi)別、品種、規格、結構、式樣、外觀(guān)，以及年代等方面 ，都存在著(zhù)某種不同之處。 

4.物業(yè)的固定性 

物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠區位 移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或實(shí)質(zhì)上的物業(yè)位置。 

5.物業(yè)的永久性和長(cháng)期性 

物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(cháng)期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數十年甚至幾百年，可供人們長(cháng)期使用。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過(guò)出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價(jià)值可以一次收回，也可以在較長(cháng)時(shí)期中多次收回。 

6.物業(yè)的配套性 

物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設施，滿(mǎn)足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設施 的物業(yè)不能滿(mǎn)足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀(guān)上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。 

(二)物業(yè)的社會(huì )屬性 

物業(yè)的社會(huì )屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商 品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調整及歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權屬問(wèn)題。 

1.物業(yè)的經(jīng)濟屬性 

首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和 商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性?xún)热荩何飿I(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現的，物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押，土地使用權的出讓與轉讓?zhuān)际求w現物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規律這一最基本的經(jīng)濟運行規律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥著(zhù)商品的行為，奉行著(zhù) “商品—貨幣”的規則；參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設、經(jīng)營(yíng)管理與消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無(wú)償的。 

其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現為它的供應上的短缺性。物業(yè)在供應上的短缺，一方面表 現為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現為建筑資源供應的相對短缺。 

再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來(lái) 越多的人們所認識。應該看到，物業(yè)的增值是一種長(cháng)期的趨勢，而不是直線(xiàn)式的運動(dòng)。從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)；但從長(cháng)期來(lái)看，它無(wú)疑呈現出在波動(dòng)中 上揚、呈螺旋式上升的趨勢。 

最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現為宏觀(guān)政策上的調控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是 關(guān)系到國計民生、社會(huì )穩定的重大問(wèn)題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉換過(guò)來(lái)的，政府在宏觀(guān)政策上的調控就顯得尤為重要。具體表現在：一是為了維護土地 的社會(huì )主義公有性，合理保護、開(kāi)發(fā)土地資源，實(shí)現城市經(jīng)濟、社會(huì )發(fā)展目標，科學(xué)、合理地規劃、建設城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結合起來(lái)，政府通過(guò)各種政策、法令、法規， 從宏觀(guān)上來(lái)調控物業(yè)建設的數量、容積、布局、高度、類(lèi)別等；二是物業(yè)建設是一個(gè)系統工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關(guān)法規 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個(gè)法律和政策的約束、規范的過(guò)程。《城市房地產(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理等等都有明文規定。 

2.物業(yè)的法律屬性 

物業(yè)的法律屬性集中反映在物權的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權，在我國是指物權人在法律規定 的范圍內享有的房屋的所有權，及其占有土地的使用權。 

與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著(zhù)購入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(物權)，而且， 物業(yè)的所有權不僅是一項單項權利，而且是一個(gè)權利束，擁有多項權能，如租售、抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中，各種權利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。顯然，房地產(chǎn)物權比其他商品財產(chǎn)權的結構更為復雜。 

三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區分 
“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用，三者之間有著(zhù)密切的聯(lián)系 。 

“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋?zhuān)邯M義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著(zhù)于土地和房屋上不可分離的部分。 從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃 權、抵押權等。 

“不動(dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ)real estatｅ或real property。在英語(yǔ)中，real estate 具體是指土地及附著(zhù)在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義 的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側重于表明這種財產(chǎn)具有 不可移動(dòng)這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語(yǔ)中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱(chēng)，兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。 

從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內在的緊密聯(lián)系，然而內涵不完全相同，歸納起來(lái)，主要區別有： 

(1)稱(chēng)謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)” 則是經(jīng)濟法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱(chēng)謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱(chēng)。 

(2)適用范圍不同。“房地產(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個(gè)單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個(gè)獨立的房地產(chǎn) 公司(也稱(chēng)“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國家、地區或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。 因此，從宏觀(guān)的角度來(lái)看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。 

(3)概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建造、銷(xiāo)售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。“物業(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區域。所以，兩者有宏觀(guān)與微觀(guān)之別，有全體與 部分之差。 

基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。物業(yè)根據其用途可分為：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店旅館、工業(yè)廠(chǎng)房等等。