1、物業(yè)管理用房應按什么比例配置？產(chǎn)權歸誰(shuí)所有？
答：《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規定：建設單位應當按照開(kāi)發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區域內無(wú)償提供物業(yè)管理用房，最低不得少于80平方米，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。規劃行政管理部門(mén)在規劃許可時(shí)應當明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應面積。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應當提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料，經(jīng)審核符合條件的，方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房？
答：《物權法》第七十七條規定：“業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”
法律雖然沒(méi)有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，但對這一行為進(jìn)行了限制：一是必須遵守法律、法規和管理規約的規定。二是應當征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說(shuō)的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說(shuō)，業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房，在遵守相關(guān)法律、法規的基礎上，還必須通過(guò)協(xié)商，征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意，有利害關(guān)系的業(yè)主可以實(shí)行“一票否決權”，限制這一行為，維護自己的權利。換句話(huà)說(shuō)，只要一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意，即使其他人都同意，當事人也不得將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房。
3、哪些事項應該由業(yè)主共同決定？
答：《物權法》第七十六條規定：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。”
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設施設備包括哪些部分？
答：根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998] 第213號）第三條規定：共用部位是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單幢住房?jì)龋ㄔO費用已分攤進(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會(huì )越權業(yè)主該怎么辦？
答：業(yè)主作為物業(yè)管理區域內物業(yè)的所有權人，不僅對建筑物專(zhuān)有部分享有專(zhuān)有權，對共用部分享有共有權，同時(shí)作為小區成員還享有成員權，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )的形式，通過(guò)民主協(xié)商，個(gè)人利益服從共同利益，少數人的利益服從多數人的利益，采取多數決定或絕對多數決定的方式?jīng)Q定小區物業(yè)管理、處分、使用等事項。
由于業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關(guān)監督，侵害業(yè)主權益的事件不斷出現，在實(shí)踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴調處；也可以采用在業(yè)主大會(huì )內部設置監督部門(mén)等方式，來(lái)避免業(yè)主委員會(huì )的越權行為等。
6、樓道內的照明燈該由誰(shuí)負責維修？
答：應由物業(yè)公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設施設備，它的日常運行維護費用包含在物業(yè)管理費中，但樓道公共照明的電費本著(zhù)誰(shuí)收益、誰(shuí)承擔的原則應由業(yè)主分擔。
7、房頂漏水到底應該誰(shuí)來(lái)修？
答：分幾種情況。國務(wù)院《建設工程質(zhì)量管理條理》第四十條規定，屋面防水最低保修期限為5年，如果你的房子沒(méi)出保修期，應該由開(kāi)發(fā)商負責維修；如果已經(jīng)出了保修期，屋面防水的大修、中修工程，已經(jīng)繳納物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，從專(zhuān)項維修資金中列支，未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費？
答：首先我們要先了解物業(yè)管理的內容，物業(yè)管理的基本內容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種：常規性公共服務(wù)、針對性專(zhuān)項服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人，目的是保證物業(yè)的完好和正常使用，保證小區內住戶(hù)的正常生活秩序，美化人們的生活環(huán)境，這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù)，內容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規定，業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項服務(wù)大致包含六項內容：房屋管理、共用設施設備維修養護、公共秩序維護、公共保結服務(wù)、綠化養護管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如：代收代繳水電費、煤氣費等公共事業(yè)性費用。
針對性專(zhuān)項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶(hù)的工作生活條件，滿(mǎn)足其中一些住戶(hù)的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務(wù)項目，并將服務(wù)內容與質(zhì)量、收費標準予以公布，當住戶(hù)需要這項服務(wù)時(shí)，可自行選擇。如：家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿(mǎn)足小區內個(gè)別住戶(hù)的委托而提供的服務(wù)，一般未在合同或專(zhuān)向服務(wù)中設立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費是物業(yè)公司提供常規性公共服務(wù)而獲得的報酬，并不包括專(zhuān)項服務(wù)和特約服務(wù)的報酬，因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專(zhuān)向服務(wù)和特約服務(wù)應當另外支付報酬，具體數額由雙方協(xié)商確定。
9、建設單位已經(jīng)聘請了物業(yè)服務(wù)機構，業(yè)主是否有權更換？
答：按照《物業(yè)管理條例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規定，在業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，開(kāi)發(fā)建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿(mǎn)，尚未成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止，但業(yè)主大會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再繼續從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿(mǎn)前2個(gè)月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區應當成立業(yè)主委員會(huì )？如何成立？
答：《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規定：“符合下列條件之一的，建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主（超過(guò)20％）可以向區縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求：（一）新建物業(yè)入住率達到50%以上的；（二）物業(yè)入住率達到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續已滿(mǎn)2年的；（三）非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理條件的。”
區縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)接到成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請后，應當和物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織成立由業(yè)主代表和居民委員會(huì )成員組成的業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備組負責下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；（二）擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則（草案）》和《業(yè)主公約（草案）》；（三）登記和確認業(yè)主身份；（四）確定業(yè)主委員會(huì )委員產(chǎn)生辦法；（五）其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )、制定業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費到底做什么用的？有哪幾部分構成？
答：《淄博市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》第十四、十五條規定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3）物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
4）物業(yè)管理區域綠化養護費用；
5）物業(yè)管理區域秩序維護費用；
6）辦公費用；
7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用？
答：物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理條例》確立的一項制度，在《物權法》中也有具體體現。該資金應由房屋買(mǎi)受人交納（房?jì)r(jià)總額的2％），由開(kāi)發(fā)商在房屋出售時(shí)代收，在辦理房屋產(chǎn)權登記時(shí)，統一由房產(chǎn)行政管理部門(mén)監管，保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金，由房產(chǎn)行政部門(mén)部門(mén)按照統一交納、專(zhuān)戶(hù)儲存、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則進(jìn)行管理。
物業(yè)公共維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的更新、改造。 
物業(yè)管理知識問(wèn)答（二）
1、小區內綠地改建停車(chē)位等應怎樣辦理手續？
《物權法》第七十三條規定：“建筑規劃區內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。”
第七十六條規定：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。”
因此，綠地改建停車(chē)位等，須經(jīng)專(zhuān)有部分建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。然后再到相關(guān)部門(mén)辦理法定手續。
2、小區內的停車(chē)泊位歸誰(shuí)所有？業(yè)主支付的車(chē)位租賃費歸誰(shuí)所有？該怎樣支配？
業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)，可以通過(guò)簽訂合同的方式從開(kāi)發(fā)商處獲得車(chē)位的歸屬。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有。（《物權法》第七十三條有明確界定。）
由于使用和管理的需要，將共有部分的車(chē)位租賃給部分業(yè)主使用，又屬于共有的專(zhuān)有使用權。這部分業(yè)主所付出的費用既租賃費，也就是使用費。這部分費用的歸屬，從性質(zhì)上來(lái)講作為共有權益收益，應歸全體業(yè)主按份所共有，既扣除物業(yè)管理企業(yè)必要的勞務(wù)以及建設停車(chē)位和購買(mǎi)必要的附屬設施費用之外，剩余部分應當充入小區物業(yè)維修資金或由小區全體業(yè)主共同支配。
3、出租房物業(yè)費應由誰(shuí)交？
《淄博市物業(yè)管理辦法》第42條規定：“業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。”依據上述規定，業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用，是業(yè)主個(gè)別局物業(yè)服務(wù)合同應盡的義務(wù)。
房屋出租合同中對物業(yè)管理費的交納有約定的話(huà)，應依照約定。但業(yè)主與承租人的約定只能約束合同中作出約定的雙方，不能以此對抗物業(yè)管理企業(yè)。如果合同中約定承租人交納而承租人未交納的，作為承擔連帶責任的業(yè)主應當交納。但其交納后，可依據與承租人在合同中的約定向承租人追償。
4、小區業(yè)主是否又權審查物業(yè)管理企業(yè)費用支出？
這要看小區物業(yè)管理費的形式。國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條規定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業(yè)管理費用。”也就是說(shuō)，物業(yè)管理費有兩種存在形式。
“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，贏(yíng)余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。”實(shí)行包干制的，物業(yè)公司每年公布一次收支情況，業(yè)主大會(huì )主要考核物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，沒(méi)有審計權利。但是實(shí)行酬金制的，五月管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少與一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。
《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十三條規定：“物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。”
5、因五月管理企業(yè)在履行物業(yè)管理義務(wù)中存在瑕疵，業(yè)主要求降低物業(yè)管理費是否合理？
物業(yè)管理企業(yè)未按照約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標準服務(wù)，系違約行為，應承擔違約所產(chǎn)生的法律后果。鑒于業(yè)主實(shí)際上已經(jīng)接受了物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)，可適當減少應交的物業(yè)管理費金額。
物業(yè)管理企業(yè)違約行為主要表現在：對公共部位、共用設施設備維護管理不善；對物業(yè)管理區域內的衛生、綠化、公共秩序等未盡管理職能，造成物業(yè)環(huán)境惡化；未經(jīng)業(yè)主同意，許可他人利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施，或者將物業(yè)管理權發(fā)包給他人等。如果業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )有證據證明物業(yè)公司存在上述違約行為，物業(yè)公司應承擔響應的違約責任。
6、裝修時(shí)，私自拆改承重墻是否違法？
《物權法》第七十一條規定：“業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益、處分的權利。業(yè)主形式權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。”房屋的承重結構是建筑物的重要共有部分，是絕對不能私自拆改的。
7、物業(yè)管理企業(yè)的哪些事情需要業(yè)主委員會(huì )協(xié)助管理或者需要向業(yè)主委員會(huì )匯報？物業(yè)管理企業(yè)不配合業(yè)主委員會(huì )的工作，業(yè)主委員會(huì )該怎么辦？
業(yè)主委員會(huì )有權力和義務(wù)按照法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定，監督物業(yè)管理企業(yè)的工作。一般來(lái)講，業(yè)主委員會(huì )主要是在服務(wù)質(zhì)量與財務(wù)監管兩方面形式監督權力。服務(wù)質(zhì)量應根據物業(yè)服務(wù)合同約定來(lái)評判，財務(wù)監管主要包括按實(shí)結算部分的收支情況、公共收益情況、維修資金使用情況的監督管理。
物業(yè)管理企業(yè)讀業(yè)主委員會(huì )的工作不配合的，業(yè)主委員會(huì )應根據物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)管理企業(yè)交涉，要求其履行物業(yè)服務(wù)合同規定的義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)拒絕履行服務(wù)合同規定的義務(wù)，拒絕接受業(yè)主委員會(huì )監督的，業(yè)主委員會(huì )應當向全體業(yè)主公告，并可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )解聘物業(yè)管理企業(yè)，直至追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。
8、物業(yè)管理企業(yè)私自經(jīng)營(yíng)小區的共有部位或者共有設備，業(yè)主如何維權？
根據《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規定，共有面積和共有設備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)。如果物業(yè)管理企業(yè)不停止經(jīng)營(yíng)的話(huà)，那么利用共有部位或者共有設備賺的錢(qián)，應歸全體業(yè)主所有。可將這部分收益補貼物業(yè)管理費的不足，也可直接納入維修資金中。
9、剛買(mǎi)的新房在辦理入住手續時(shí)，有的物業(yè)管理企業(yè)要求一次性交納一年的物業(yè)管理費用，否則不給辦理入住手續。提前預收物業(yè)管理費是否合理？
考慮到物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉，預收一定的物業(yè)管理費是合理的，有關(guān)法規也允許物業(yè)管理企業(yè)預收費用（如實(shí)行酬金制的）。但是這種預收應當有一定的限度，從物業(yè)管理費的構成來(lái)看，有按年、按季度、按月收取的，如果一次性、長(cháng)時(shí)間預手各項物業(yè)費用就不合理了。
10、開(kāi)發(fā)商收取物業(yè)費作為交房條件是否合法？
部分開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，要求購房人以先行支付物業(yè)服務(wù)費等作為入住條件，是沒(méi)有法律依據的。物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)管理企業(yè)基于物業(yè)管理合同向業(yè)主收取的服務(wù)費用，應由物業(yè)管理企業(yè)收取，而不應由開(kāi)發(fā)商收取。開(kāi)發(fā)商應按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定按期交房，如以交納物業(yè)服務(wù)費做房屋交付前提條件，至逾期交付房屋的，開(kāi)發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。
依據《合同法》第六十七條規定，當事人互負義務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定，除合同中約定以購房者支付物業(yè)服務(wù)費作為房屋交付條件的，開(kāi)發(fā)商不得以購房者先行支付物業(yè)服務(wù)費用作為房屋交付條件。購房者雖有交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，但權利人應為物業(yè)管理企業(yè)，而不是開(kāi)發(fā)商。如因此使開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的，開(kāi)發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。
11、業(yè)主交納的車(chē)位費是地面使用費還是車(chē)輛保管費？二者有何區別？
小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車(chē)泊位上收取的一般是使用性收費，不是車(chē)輛保管費的性質(zhì)。我國《合同法》的第19章專(zhuān)門(mén)規定保管合同。保管合同又稱(chēng)寄托合同、寄存合同，是保管人保管積存人交付的保管物，并返還該物的合同。保管合同以物品的保管為目的，停車(chē)泊位的使用并沒(méi)有此目的，也不存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還車(chē)的行為；保管合同轉移標的物的占有，而停車(chē)泊位的使用并不轉移對車(chē)的占有，也沒(méi)有占有的意思表示；停車(chē)泊位的使用合同是承諾性合同，不以車(chē)位的實(shí)際交付為合同成立要件，更不以車(chē)輛的交付為要件，而保管合同屬時(shí)間性合同，以車(chē)輛的實(shí)際交付保管時(shí)才成立。車(chē)位合同的標的是車(chē)位范圍內場(chǎng)地設施的使用權，而保管合同的標的是車(chē)輛。停車(chē)泊位使用合同，供方提供的是場(chǎng)地使用權和服務(wù)，保管合同提供的除服務(wù)之外主要還是對標底物的返還的保證；停車(chē)泊位使用合同的價(jià)格依車(chē)位的大小及車(chē)為的緊張程度隨市場(chǎng)波動(dòng)，而車(chē)輛保管合同則通常要與車(chē)輛的價(jià)值相關(guān)聯(lián)。停車(chē)泊位使用合同如使用人不支付費用，對方?jīng)]有留置權，而對車(chē)輛保管合同言，法律賦予了留置權。
12、業(yè)主小區內被打物業(yè)公司是否承擔責任
    案例：盧先生夜間回家時(shí)，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生遂向人民法院起訴，狀告物業(yè)管理公司違約，未盡到安全保護的義務(wù)，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產(chǎn)生疑問(wèn)：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費的情況下，物業(yè)公司對業(yè)主人身受到的傷害是否應承擔民事賠償責任？
    解析：盧先生與物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方形成的是合同法律關(guān)系，只要物業(yè)管理公司按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的保安服務(wù)事項履行了合同義務(wù)，物業(yè)公司便不承擔業(yè)主的人身保險責任。雖然物業(yè)管理公司在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全，以及小區公共秩序的良好與穩定，而不是廣義上的社會(huì )安全。擔負業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全已經(jīng)超出了《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的一般保安服務(wù)事項。對于業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定，沒(méi)有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任。由于盧先生與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中沒(méi)有上述特別約定，因此法院判決物業(yè)管理公司不承擔盧先生的損害賠償責任。
13、小區內車(chē)輛被盜物業(yè)公司是否應承擔責任
    案例：A公司購買(mǎi)了一輛面包車(chē)，該車(chē)由其職員周某上下班開(kāi)回某小區停放，A公司按月交納停車(chē)費。某日早上，周某取車(chē)時(shí)發(fā)現該車(chē)不翼而飛。A公司在報案之后，向人民法院提起訴訟，以物業(yè)公司違反保管合同為由，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判令駁回A公司的訴請。A公司不解：自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車(chē)費，物業(yè)管理公司應當有保管的義務(wù)，為什么車(chē)在小區被盜，物業(yè)公司卻不用承擔賠償責任？
    解析：本案中，人民法院認定物業(yè)管理公司收取停車(chē)費、發(fā)放停車(chē)證、指定停車(chē)位等行為并不表示A公司與物業(yè)管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當事人約定一方將物交付他方保管的合同，保管合同的成立不僅須有當事人雙方的意思表示一致，而且須有寄存人將保管物交付保管人，寄存人交付保管物是合同成立的要件。A公司將車(chē)停在物業(yè)管理公司指定的停車(chē)位并不表示其已將車(chē)的保管責任轉移至物業(yè)管理公司，A公司支付了停車(chē)費并不表示其與物業(yè)管理公司成立了有償保管合同。因此，法院判決對A公司的賠償請求不支持。
14、房屋質(zhì)量缺陷能拒物業(yè)費嗎
    問(wèn)：我購買(mǎi)了一處房產(chǎn)，現發(fā)現該房質(zhì)量有問(wèn)題，我一直在和物業(yè)公司交涉，要求維修，請問(wèn)，在物業(yè)公司將房屋維修好之前我能否拒交物業(yè)管理費？
    答：一旦你在辦理完接收手續（即入住手續）之后才發(fā)現房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，則分兩種情況區別對待：（1）若房屋質(zhì)量不是主體結構存在問(wèn)題，未嚴重到足以解除購房合同的情況下，則應繼續交納物業(yè)管理費。因為房屋質(zhì)量問(wèn)題是基于你與開(kāi)發(fā)商簽訂的購房合同，，當質(zhì)量問(wèn)題較小，不足以解除購房合同時(shí)，如裝修工藝稍次，局部出現滲漏等，你應與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決房屋質(zhì)量問(wèn)題或索取經(jīng)濟補償。物業(yè)管理費是業(yè)主有償享受物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用，業(yè)主只要實(shí)際接收了物業(yè)就享受了服務(wù)，因而必須向物業(yè)管理公司支付管理費。房屋質(zhì)量問(wèn)題與物業(yè)管理問(wèn)題分屬于兩個(gè)不同的范疇，二者不能混為一談。（2）若質(zhì)量問(wèn)題嚴重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，業(yè)主仍應交納物業(yè)管理費，直至合同解除為止。
15、開(kāi)發(fā)商承諾的物業(yè)管理服務(wù)內容沒(méi)有兌現怎么辦
    某小區業(yè)主問(wèn)：購買(mǎi)某樓盤(pán)房子的時(shí)候，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商承諾以后物業(yè)公司會(huì )提供24小時(shí)熱水，受此吸引才買(mǎi)了房子。然而，等拿到房入住后，卻發(fā)現沒(méi)有這一服務(wù)。想問(wèn)一下可否就這一點(diǎn)要求開(kāi)發(fā)商賠償損失？
    答：首先需要確定的是沒(méi)有提供24小時(shí)熱水服務(wù)的原因。第一種情況是，該樓盤(pán)不具有供應熱水的硬件設施，或者雖然有硬件設施但不能滿(mǎn)足24小時(shí)供應。第二種情況是，開(kāi)發(fā)商選擇的前期物業(yè)管理公司未按前期物業(yè)管理合同的約定提供該項服務(wù)。第三種情況是，業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同的約定提供該項服務(wù)。第四種情況是，由于使用成本等原因，大部分業(yè)主不愿使用該項服務(wù)而未要求物業(yè)管理公司提供。
    在上述第一、二種情況，開(kāi)發(fā)商均應承擔責任。第一種情況下，開(kāi)發(fā)商未按承諾配置供應熱水的設施，顯然屬于違約行為。第二種情況下，雖然是物業(yè)管理公司違約，但前期物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商選擇的，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)督促其嚴格履行前期物業(yè)管理合同；若其未提供開(kāi)發(fā)商承諾給業(yè)主的服務(wù)，開(kāi)發(fā)商應向購房者承擔責任。
    在上述第三、四種情況，則一般不能歸責于開(kāi)發(fā)商。第三種情況下，違約的是業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司，與開(kāi)發(fā)商之間不存在因果關(guān)系，業(yè)主只有根據物業(yè)管理合同向物業(yè)管理公司追究違約責任。第四種情況下，是業(yè)主大會(huì )決定不實(shí)施該服務(wù)，并非開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司的原因，個(gè)別希望使用該項服務(wù)的業(yè)主此時(shí)一般只有尊重大部分業(yè)主的選擇。
16、未簽物業(yè)管理協(xié)議書(shū)，業(yè)主可不交管理費嗎？
    某小區業(yè)主問(wèn)：我們小區的物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司管理的，該物業(yè)公司并沒(méi)有和我們業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，請問(wèn)我們是否可拒交物業(yè)管理費？
    答：近年來(lái)，隨著(zhù)住宅小區實(shí)行物業(yè)管理的普及，物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛日漸增多，本案就是一例。本案的關(guān)鍵在于物業(yè)公司與業(yè)主之間受否成立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。
    《中華人民共和國合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”本案中，物業(yè)公司向業(yè)主提供住宅小區內房屋建筑及附屬配套設施、場(chǎng)地、周?chē)h(huán)境、清潔衛生、安全防范、公共綠化、道路等的統一維修和服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主事實(shí)上享受了這些物業(yè)管理服務(wù)，也就是接受了物業(yè)公司履行的義務(wù)，雙方之間形成了事實(shí)上的合同關(guān)系，業(yè)主應當按照物價(jià)部門(mén)核定的標準交納物業(yè)管理費用。