11、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的物業(yè)服務(wù)費用、服務(wù)內容和質(zhì)量等在什么階段實(shí)行?

    答：在業(yè)主大會(huì )成立前的前期物業(yè)管理階段實(shí)行。業(yè)主大會(huì )委托業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內容和質(zhì)量等按新合同執行。
12、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內容?

    答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含的主要內容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內容和質(zhì)量要求、雙方權利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書(shū)面形式。
13、業(yè)主大會(huì )成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用?

    答：不能。因為按照規定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開(kāi)發(fā)建設單位委托，業(yè)主應當按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。
14、業(yè)主大會(huì )委托業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費?

    答：不能。業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會(huì )委托業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費用。
15、什么是物業(yè)管理?

    答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和公共秩序的活動(dòng)。主要從三個(gè)角度理解：一業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理：二物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽定物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權利義務(wù)；三物業(yè)管理的內容是對房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和公共秩序。
l6、為什么要實(shí)施物業(yè)管理?

    答：主要有三方面原因客觀(guān)上要求實(shí)施物業(yè)管理：

 

    (1)房屋產(chǎn)權多元化。隨著(zhù)我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟轉變，90年代初以來(lái)我市住房制度改革逐步深化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權多元化。個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權的比例越來(lái)越高，原米的公房管理體制不能適應市場(chǎng)化和產(chǎn)權轉移的形勢。

    (2)人們生活水半的提高，需求增強。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持得好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。

    (3)物業(yè)項目建設規模人，房屋及設施設備的維護管理要求專(zhuān)業(yè)性程度高。一個(gè)物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)產(chǎn)由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性的物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求專(zhuān)業(yè)化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個(gè)業(yè)主或少數業(yè)主來(lái)完成，需要通過(guò)全體業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供這種服務(wù)。
17、什么是業(yè)主?業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權利義務(wù)?

    答：房屋所有權人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會(huì )及組建業(yè)主委員會(huì )過(guò)程中，除房屋權屬證書(shū)上記載的權利人可以認定為“業(yè)主”外，購買(mǎi)預售商品房(含經(jīng)濟適用房)，尚未取得房屋權屬證書(shū)的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。

    業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體，物業(yè)管理離不開(kāi)業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權基礎上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區域內的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權利，同時(shí)要履行相應的義務(wù)。

    業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權利主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議：行使投票權：選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權等。同時(shí)負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則，執行業(yè)主大會(huì )決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。
l8、什么是業(yè)主大會(huì )?

    答：物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )是對應物業(yè)管理區域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的內合法權益。
l9、如何劃分物業(yè)管理區域?

    答：物業(yè)所在地區、縣、物業(yè)辦(局)會(huì )同街道辦事處負責協(xié)調物業(yè)管理區域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區域應當考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素：作住宅區域劃分主要考慮建設立項、規劃等因素：住宅與非住宅結構相連的區域，應本著(zhù)有利于物業(yè)管理的原則劃定。
20、什么時(shí)候成立業(yè)主大會(huì )?

    答：新建和已建成的商品房(包括經(jīng)濟適用房)入住率超過(guò)50％或入住率不足50％但首戶(hù)入住已滿(mǎn)兩年的物業(yè)管理區域：公有住房出售率超過(guò)50％的物業(yè)管理區域，應當盡快組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。